У меня уже более пяти лет находится в моей собственности участок с домом. Моим планом является разделение этого участка на две части и последующая продажа участка с домом. Однако возникает вопрос о налоговых выплатах при такой продаже.
Алексей Попов
Расчет и уплата налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) при продаже недвижимости, которая принадлежит физическому лицу, согласно статье 207, пункту 5 пункта 1 статьи 208, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 210, пункту 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), составляет 13% от дохода в денежном выражении, уменьшенного на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218–221 НК РФ. Однако если с момента приобретения объекта недвижимости, который составляет три или пять лет, прошел минимальный предельный срок владения, то доход от продажи этого объекта не нужно декларировать, и налог по этому доходу не уплачивается (согласно пункту 17.1 статьи 217, статьи 217.1 НК РФ).
Тем не менее, указанный срок владения недвижимым имуществом начинается со дня приобретения или создания этого объекта недвижимости, что в случае недвижимости определяется моментом государственной регистрации права (согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, при разделе земельного участка возникают несколько новых земельных участков, а исходный участок прекращает свое существование. Следовательно, раздел участка в соответствии с вашим планом не повлияет на срок владения домом, так как он остается неизменным и является отдельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет. Поэтому при продаже этого дома не потребуется уплата налога на доходы физических лиц.
Однако в отношении каждого из новых участков будет производиться государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так как они считаются новыми земельными участками в соответствии с вышеуказанными статьями Земельного кодекса РФ. Это приведет к началу нового срока владения для целей налогового освобождения при их последующей продаже.
При продаже дома с прилегающим участком в вашей ситуации вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ только со стоимости самого дома. Однако с вновь образованного участка, где расположен дом, вы должны будете уплатить НДФЛ в обычном порядке.
Необходимо также учесть, что если в договоре купли-продажи недвижимости большая часть стоимости сделки перенесена на цену дома, а меньшая часть на цену участка, и такая цена участка окажется меньше 0,7 его кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, когда сделка была совершена, налоговый орган будет рассчитывать налоговую базу исходя из указанной кадастровой стоимости участка, умноженной на коэффициент 0,7 (в соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). Это может иметь негативные последствия для вас в виде дополнительной суммы НДФЛ, которую вам придется уплатить.
В письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 и от 15.03.2017 № 03-04-05/14570 был рассмотрен вопрос о начале срока владения земельным участком после его государственной регистрации. В указанных письмах было подчеркнуто, что согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новые строения и другое создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. В случае объединения или разделения земельных участков, появляются новые объекты права собственности с новыми кадастровыми номерами, а прежние объекты утрачивают свое существование. Таким образом, срок владения созданными при объединении или разделении земельных участков определяется с даты их регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Судебное решение Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 года № 1129-О подтверждает данную позицию.
Кроме того, Минфин России неоднократно разъяснил, что согласно пункту 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающим в общей сложности 1 миллион рублей. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, письмо Минфина России от 09.02.2017 года № 03-04-05/6951).
Таким образом, чтобы эффективно управлять вашими налогами при продаже сформированного земельного участка, вам стоит рассмотреть возможность использования соответствующих налоговых привилегий.